土地を所有している場合、その境界線を明確にしておくことが、注文住宅建築時や土地の売買時などのトラブル防止になります。
どこからどこまでが自分の土地かをはっきりさせるために行うのが「境界確定」です。
この記事では、安心して土地管理をするための「境界確定」について解説します。境界確定をする目的やその理由、具体的な流れなどについて説明しますので、土地測量や境界点について調べている方は、参考にしてください。
土地測量とは、土地の面積や形状、隣地との境界線を測定し、確定する作業のことです。そして境界確定とは、どこからどこまでが自分の土地であるかの境界を明確にすることを指します。
土地の境界をはっきりさせるための測量を「境界確定測量」と呼び、その結果に基づいて作成された図面を「境界確定図」と呼びます。
一般的に不動産業界で言われている「境界確定」とは、隣接する土地の所有者と話し合いをして「ここが土地の境界線だ」ということを認め合い、公的に確定して登記簿や地図に反映させる手続きのことです。土地家屋調査士が調査・測量を行い、隣地の所有者と書面で合意を取って法務局に登記申請します。
上記の通り、一般的に言われる「境界確定」は、民有地と民有地（個人が所有している土地）、または民有地と公共用地（道路や河川など行政が所有している土地）の境目を明確にする手続きのことです。
しかしながら、土地測量の専門家の間での「境界確定」は少々意味が異なり、「裁判官が土地の境界を確定させること」を境界確定と呼びます。
裁判官は曖昧もしくは不明な境界（筆界）を定められる唯一の人物です。また、裁判以外の方法で境界を確定することはできません。
ちなみに、土地の所有者間で境界を確認し合ったり確認書を取り交わしたりすることに関しては、土地家屋調査士の間では「筆界確認」と呼んでいます。
では、なぜ土地を測量して境界を明確にする必要があるのでしょうか。その目的と理由について説明します。
境界確定測量の目的のひとつは、土地の境界を確定することです。
たとえば過去に「ここまでがうちの土地、ここからがそちらの土地ね」と隣地の所有者と話し合って合意していたとしても、相続などで所有者が交代した際に、そんなことは聞いていないと境界認識のトラブルになる可能性があります。
自分の土地だからと思って倉庫を建てていたら、他人の土地だったために元に戻せと言われた、といったようなことも実際に起こっています。
境界確定することにより、土地が絡む近隣トラブルの防止になるのです。
もうひとつの目的は、土地の正確な面積を測量するためです。
家や土地の売買などで、敷地面積を正しく算定しなければ、損をしてしまうリスクがあります。
建築基準法においては境界を明確にしなければならないという決まりはありませんが、境界線が曖昧な場合、家の敷地だと思っていた場所が実は異なっていたというケースもあるのです。
土地の売買は「実測売買」（実際に測量した面積での売買）か、「公募売買」（不動産登記上の地積での売買）で行います。しかし、公募面積と実際の面積が異なっている場合、売主か買主どちらかが損をすることになってしまうため、境界確定をして実測売買する方が安心です。
さまざまなトラブルを防ぎ、正しい評価で土地の売買が可能になるため、境界確定を行います。
前述したような土地など不動産の売買以外にも、境界確定測量をするケースとしては、以下のようなものがあります。
分筆登記とは、1つの土地を複数の土地に分ける登記のことです。分筆登記では確定測量をし、確定測量図を添付するように義務付けられています。
実際に、境界確定測量・登記をする際の流れを紹介します。順番は以下の通りです。
なお、隣地の所有者との話し合いがうまくいかず、不成立になってしまうことも残念ながら多くあります。その場合はどうすればよいかについても記載します。
ちなみに、境界確定測量はスムーズに行った場合でも、合計で3〜4カ月程度の時間が必要です。
不動産会社を通すか、直接土地家屋調査士に問い合わせをし、調査内容について相談して見積もりを出してもらいます。
事前調査として、登記簿や古い測量図などを集めて確認します。
その土地に古くから住んでいる家があれば古い地図を持っている可能性があるため、そのような図面も借りて調査します。
依頼者と土地家屋調査士が、一緒に隣接地の所有者に挨拶に行きます。このとき、立ち合い確認の依頼も行いますが、できるだけ気持ちよく協力してもらえるよう、あらかじめ依頼者が事前に隣地の所有者へ説明しておくとよいでしょう。
測量の際には、隣接地の中に立ち入ったり堀に登ったりする可能性があるため、挨拶と協力依頼は必ず行うようにしてください。
測量を開始します。
仮の境界杭を設置し、隣地所有者全員に確認のうえ、それぞれの境界について全員から承諾を得ます。
確認が済めば、境界確定図、境界確認書、道路確認書類などを作成します。境界確認書には、隣地の所有者全員に署名・押印してもらいます。
確定測量図に基づいて、コンクリート杭などで永久境界標を設置します。
土地家屋調査士が、書類一式をそろえて法務局で登記を行います。
この流れがすべて完了すると、登記簿と図面の情報が一致することになります。
境界確認では、隣地の所有者とお互いに納得できず、不成立となる場合があります。不仲の場合は、そもそも確認に応じない方もいるでしょう。
まずは話し合いになりますが、解決できない場合は土地家屋調査士が公的資料などを基にして説明し、協議を行うこともあります。それでも承諾を得られない場合は「筆界特定制度」を利用することになります。
筆界特定制度は、法務局が筆界（一般的に言う境界）を特定し、特定されれば登記まで行えるという制度です。
多くの場合、トラブルはここで解決できますが、中には裁判まで進むケースもあります。
そうなると解決までに時間も費用も膨大にかかってしまうため、そうならないよう、隣地の所有者とはできるだけ良好な関係を保つことが重要です。
土地の境界が不明確だと、大きなトラブルに発展しがちです。不動産の売買や分筆などの予定がある場合には、まず境界確定できているかを確認するようにしましょう。
境界確定登記を滞りなく進めるためには、早めに専門家への相談がおすすめです。
南司法行政測量事務所は、さまざまなケースに迅速な対応ができます。土地測量や不動産相続などに不安を感じてらっしゃる方は、一度ご相談ください。
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