土地を所有している場合、その境界線を明確にしておくことが、注文住宅建築時や土地の売買時などのトラブル防止になります。
どこからどこまでが自分の土地かをはっきりさせるために行うのが「境界確定」です。もし境界が曖昧なままだと、隣人との間で境界認識のズレが生じるだけでなく、売却の手続きが進まなかったり、建築プランの変更を余儀なくされたりするリスクが生じます。
この記事では、安心して土地管理をするための「境界確定」について解説します。境界確定をする目的やその理由、具体的な流れなどについて説明しますので、土地測量や境界点について調べている方は、参考にしてください。
なお、土地測量の種類やその目的、対応する専門家、測量後につくられる図などについては、以下の記事で解説しています。
土地の境界確定とは、土地の境界線を明確にするための手続きです。
ただし、「境界確定」という言葉は、一般的な意味と専門家が使う意味が異なります。土地測量について理解を深めるためにも、それぞれの違いを知っておきましょう。
一般的に不動産業界や日常生活で言われている「境界確定」とは、隣接する土地の所有者と話し合いをして「ここが土地の境界線だ」ということを認め合い、公的に確定して登記簿や地図に反映させる手続きのことです。
土地の境界をはっきりさせるための測量を「境界確定測量」と呼び、その結果に基づいて作成された図面を「境界確定図」と呼びます。
土地家屋調査士が調査・測量を行い、隣地の所有者と書面で合意を取って法務局に登記申請をします。
前述したように、一般的には境界確定と呼ぶのは民有地と民有地（個人が所有している土地）、または民有地と公共用地（道路や河川など行政が所有している土地）の境目を明確にする手続きのことです。
しかし、土地測量の専門家の間での厳密な「境界確定」は意味が異なり、「裁判官が土地の境界を確定させること」を指します。
裁判官は曖昧もしくは不明な境界を定められる唯一の人物であり、裁判以外の方法では境界の法的確定はできません。
ちなみに、土地の所有者間で境界を確認し合ったり確認書を取り交わしたりすることに関しては、土地家屋調査士の間では「筆界確認（ひつかいかくにん）」と呼んでいます。
土地の境界を正しく扱うためには、「筆界（ひつかい）」と「所有権界（しょゆうけんかい）」という2つの言葉の違いを知っておきましょう。
まず「筆界」とは、法務局に登記された時点で定められた、公的な土地の境界線のことです。明治時代の地租改正や過去の分筆のタイミングなどで公的に作られたものであり、土地の所有者同士が話し合っても勝手に変更できません。
一方で「所有権界」とは、文字通り「ここからここまでが自分の所有している範囲だ」という、お互いの合意による私的な境界線を指します。たとえば、お隣さん同士で「この古い塀の位置を境界にしよう」と話し合って決めた線などです。
これら2つは、多くの場合において同じ位置にあります。しかし、過去の売買の経緯や勝手に設置したフェンスの歴史などによって、2つの線がズレてしまうケースがあるため、混同されやすいのです。
実際の現場でも、土地の所有者が考えている境界と、調査によって確認される筆界が一致しないケースは少なくありません。
たとえば、塀や側溝を設置する際に隣地への越境を避けるため、本来の筆界より数センチ内側に施工されていることがあり、その結果、所有者が「塀の位置＝境界」と思い込んでいるケースも見られます。
このズレの放置が、大きな境界トラブルの引き金です。現在の所有者同士は「塀の位置が境界」と納得していても、将来土地が売りに出されたり相続が発生したりした際、公的な資料（筆界）と実際のフェンスの位置が一致していないことで、買い手や次の世代との間で深刻な揉め事に発展するケースがあります。
では、なぜ土地を測量して境界を明確にする必要があるのでしょうか。その目的と理由について説明します。
境界確定測量の目的のひとつは、土地の境界を確定することです。
たとえば過去に「ここまでがうちの土地、ここからがそちらの土地ね」と隣地の所有者と話し合って合意していたとしても、相続などで所有者が交代した際に、そんなことは聞いていないと境界認識のトラブルになる可能性があります。
自分の土地だからと思って倉庫を建てていたら、他人の土地だったために元に戻せと言われた、といったようなことも実際に起こっています。
境界確定することにより、土地が絡む近隣トラブルの防止になるのです。
もうひとつの目的は、土地の正確な面積を把握するためです。
土地の売買では、登記簿に記載された面積ではなく、実際に測量した面積を基準に取引を行う「実測売買」が選ばれることがあります。
一方で、登記簿に記載された公簿面積と実際の面積が異なっている土地も少なくありません。そのまま売買を進めると、契約後に面積の違いが判明し、売主・買主の双方で調整が必要になる場合があります。
また、建築計画を立てる際も、敷地面積を正確に把握しておくことが大切です。これは、正確な土地の情報による実際の面積によっては、建物の配置や計画に影響することもあるためです。
土地の売買取引や相続の手続きを円滑に進めるためにも、境界確定測量は不可欠です。
実際の不動産売買では、買主から安心な取引を求められるため、契約の条件として売主側に確定測量を求められるケースが一般的です。境界が未確定のままだと買い手が見つかりにくく、売却手続きそのものが停滞する原因になります。
また、相続が発生した後の分筆や名義変更の際にも、事前の境界確定が役立ちます。
1つの土地を切り分けて複数の相続人で分ける「分筆登記」を行うには、あらかじめ全体の境界が確定していなければ手続きを進められません。
将来的に発生するあらゆる不動産手続きをスムーズに進め、次の世代へ健全な形で資産を引き継ぐためにも、早めに境界を明確にしておくことをおすすめします。
不動産の売買や相続以外にも、日常生活や土地管理の中で境界確定測量が必要になる場面は数多く存在します。
では、代表的な6つの状況をみていきましょう。
隣の土地との境目が曖昧で、お互いの認識をはっきりさせたいときに境界確定測量を行います。
特に古い住宅地などでは、目印となる塀や生垣がどちらの敷地にあるのか分からなくなっているケースが少なくありません。
そのまま放置すると、将来の建て替えやリフォームの際にトラブルへ発展する原因になるため、お互いが良好な関係のうちに、客観的なデータに基づいて公的な境界線をはっきりさせておくことがおすすめです。
境界標が紛失したり破損したりしている場合も、境界確定測量を行うケースの一つです。
境界標は、土地の境界を現地で示す重要な目印です。しかし、長年の工事や災害、舗装工事などによって失われることがあります。
境界標がないからといって、新しい杭を任意の場所へ設置することはできません。土地家屋調査士が資料や現地測量をもとに境界を確認したうえで、適切な位置に復元・設置する必要があります。
1筆の土地を複数に分ける「分筆登記」を行う場合は、原則として境界確定測量が必要です。
分筆では、新たな土地の境界を登記簿へ反映させるため、隣接する土地との境界が明確になっていなければ手続きを進めることができません。
相続によって土地を分ける場合や、一部だけを売却する場合など、分筆を予定している場合は、早めに土地家屋調査士へ相談するようにしましょう。
法務局にある登記簿上の面積（公簿面積）と、実際の土地の面積（実測面積）がズレている可能性がある場合にも測量が必要です。
特に明治時代など古い時代に測量されたままになっている土地は、現在の正確な基準で測ると面積が全く異なるケースが多々あります。
正しい面積で資産価値を評価し直すために、境界確定を行います。
法務局に備え付けられている地図や公図と現地の状況が一致していない場合は、地図訂正が必要になることがあります。
たとえば、土地の形状や境界線が実際と異なって表示されている場合は、そのままでは土地の状況を正しく反映できません。
地図訂正を行う際には、境界確定測量によって現地の境界を確認し、その結果をもとに必要な手続きを進めます。
自分の土地が、市区町村が管理する道路や国が所有する水路などの公共用地（官公庁の土地）に面している場合も、境界確定が必要です。
これを「官民境界」と呼びますが、民間同士の境界よりも境界線の位置を特定するのが難しい傾向にあります。
将来的に土地を売却したり、道路沿いに新しい家を建てたりする際には、余裕を持って早めに準備を始めておきましょう。
実際に、境界確定測量・登記をする際の流れを紹介します。順番は以下の通りです。
なお、隣地の所有者との話し合いがうまくいかず、不成立になってしまうことも残念ながら多くあります。その場合はどうすればよいかについても記載します。
不動産会社を通すか、直接土地家屋調査士に問い合わせをし、調査内容について相談して見積もりを出してもらいます。
なお、土地測量の費用に関しては、費用に影響する条件や種類別目安について以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
見積もりに納得した後は、事前調査として法務局や役所で公的な資料を集めて確認します。
具体的には、土地の現在の登録状況を示す登記簿謄本をはじめ、土地の形状や配置が描かれた「公図」、過去に行われた古い測量図などを隈なく収集する作業です。
また、法務局や役所の資料だけでなく、土地改良区が保管する資料や土地所有者が保有する境界に関する図面など、境界に関するあらゆる資料を確認します。古くから住んでいる家があれば、昔の地図や図面を借りて調査に活用することもあります。
依頼者と土地家屋調査士が、一緒に隣接地の所有者に挨拶に行きます。このとき、立ち合い確認の依頼も行いますが、できるだけ気持ちよく協力してもらえるよう、あらかじめ依頼者が事前に隣地の所有者へ説明しておくとよいでしょう。
測量の際には、隣接地の中に立ち入ったり堀に登ったりする可能性があるため、挨拶と協力依頼は必ず行うようにしてください。
測量を開始します。
仮の境界杭を設置し、隣地所有者全員に確認のうえ、それぞれの境界について全員から承諾を得ます。
確認が済めば、境界確定図、境界確認書、道路確認書類などを作成します。境界確認書には、隣地の所有者全員の署名・押印が必要です。
確定測量図に基づいて、コンクリート杭などで永久境界標を設置します。
土地家屋調査士が、書類一式をそろえて法務局で登記を行います。
この流れがすべて完了すると、登記簿と図面の情報が一致することになります。
一般的に、境界確定測量は、手続きを開始してから完了するまでに3〜4カ月程度の時間がかかります。
場合によってはそれ以上の時間を必要とするケースもありますが、なぜこれほどの期間がかかるのでしょうか。
その主な2つの理由についてみていきましょう。
前述したように、行政が管理する土地との境界である「官民境界（かんみんきょうかい）」の場合には、手続きに多くの時間が必要です。
官民境界を確定させるためには、役所の担当部署に対して公的な申請を行い、行政の担当者立ち会いのもとで現地確認を行わなければなりません。
民間同士の話し合いとは異なり、行政との協議では役所内での書類決裁ルートを通過する必要があるため、申請から承諾までにどうしても一定の物理的な日数がかかります。さらに、道路や水路の歴史的な資料を探し出す作業なども加わるため、数カ月単位の期間が必要になるのです。
境界確定では隣接する土地の所有者全員に現地へ集まってもらい、直接立ち会ってもらう必要があります。この関係者との日程調整や合意形成が、境界確定で時間がかかる理由です。
平日は仕事で忙しい方や、遠方に住んでいる所有者がいる場合、全員のスケジュールを合わせるだけでも数週間から1カ月以上の時間がかかるケースが少なくありません。また、現地での立ち会い（筆界確認）が無事に終わった後も、作成した図面や書面を全員に回覧し、一人ひとりから署名・押印をもらう必要があります。全員の納得と合意を得るために、全体の期間が長くなる傾向にあるのです。
境界確認では、隣地の所有者とお互いに納得できず、不成立となる場合があります。不仲の場合は、そもそも確認に応じない方もいるでしょう。
まずは話し合いになりますが、解決できない場合は土地家屋調査士が公的資料などを基にして説明し、協議を行うこともあります。それでも承諾を得られない場合は「筆界特定制度」を利用することになります。
筆界特定制度は、法務局が筆界（一般的に言う境界）を特定し、特定されれば登記まで行えるという制度です。
多くの場合、トラブルはここで解決できますが、中には裁判まで進むケースもあります。
そうなると解決までに時間も費用も膨大にかかってしまうため、そうならないよう、隣地の所有者とはできるだけ良好な関係を保つことが重要です。
なお、実際の現場では筆界特定制度まで進むことは多くありません。多くの場合、土地家屋調査士が公的資料などをもとに丁寧に説明し、話し合いを重ねることで解決します。
土地の境界が不明確だと、大きなトラブルに発展しがちです。不動産の売買や分筆などの予定がある場合には、まず境界確定できているかを確認するようにしましょう。
境界確定測量やその後の登記を滞りなく進めるためには、早めに専門家への相談がおすすめです。
南司法行政測量事務所は、さまざまなケースに迅速な対応ができます。土地測量や不動産相続などに不安を感じてらっしゃる方は、一度ご相談ください。
なお、土地測量や不動産登記に関する具体的なサポート内容については、南司法行政測量事務所の「不動産登記業務のご案内ページ」までどうぞ。
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