遺産の相続で不動産を受け継ぐ場合、名義変更は避けて通れません。
手続きには専門的な知識や必要書類も多いため、専門家に依頼するとスムーズに進みますが、中には自分で手続きをしようと考えている方もいるでしょう。
どちらにせよ、どのような手順や流れで行うか、知っておくと不安や心配を減らせます。
そこでこの記事では、相続した不動産の名義変更について、具体的にはどのようなものを指すのか、そして手続きの流れや準備はどうなっているのかなどを順番に解説します。相続不動産の名義変更を控えている方は、ぜひ参考にしてください。
家などの不動産を相続した際には、所有者の変更に伴う名義変更が必要です。
名義変更そのものは「他者へ不動産の権利を移転する手続き」のことですが、相続した不動産の名義変更を行う場合は「相続登記」と呼びます。
以前、相続登記は必須ではありませんでした。しかし、その結果日本中に所有者がはっきりしない不動産が増大したため、2024年の4月1日より相続登記が義務化されました。現在は、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
もしも正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料を科される可能性があるため注意が必要です。
なお、この義務は2024年の4月以前に発生した相続にも適用されます。名義変更をしていない相続不動産がある場合は、速やかに手続きするようにしましょう。
相続不動産の名義変更の流れは、以下のようになっています。
なお、詳しい不動産の遺産相続全体の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
最初に行うべきことは、相続する不動産の所有者や権利状況を確認することです。
実際によくある話が、自分の父が所有者だと思っていた家を調べると祖父の名義だったというケースです。前述したように、以前は不動産登記が義務ではなかったため、名義変更の手続きをしないまま放置されている不動産が割と多くありました。
また、住宅ローンの返済が終わっているのに担保が残ったままだったというケースも散見されます。
不動産の状況によって手続きや必要書類が異なってくるため、まずは「登記事項証明書」を取得して、不動産の名義を確認しましょう。
誰が不動産の相続権利を持つかを、戸籍を通じて正式に証明しましょう。
相続人を確定するためには、まず被相続人の戸籍を誕生まで遡って調べなくてはなりません。過去の除籍謄本や改製原戸籍など、古い戸籍も必要です。
これは、結婚や転籍によって一部の家族情報が記載されていない可能性があるためです。たとえば、3回結婚した男性の最初の結婚で生まれた子どもが、最後の戸籍には載っていないなどのケースがあります。
漏れなく相続人を集めるため、必要な手続きです。
遺産分割協議書とは、相続人全員が遺産の分割内容に合意したことをまとめた書類です。
確定した相続人全員で、誰がどの遺産をどれだけ相続するかについて話し合うことを「遺産分割協議」と呼び、一人でも相続人が欠けている場合は無効とされます。
遺産の分け方が決まれば、被相続人の名前や死亡日、相続財産の詳細、相続人全員の署名と押印が必要です。
不備があると再作成が必要となり、その度に再度相続人全員を集めなければならなくなるため、遺産分割協議書の作成には専門家のサポートを受けることがおすすめです。
名義変更には被相続人と法定相続人に関する書類を集めなくてはなりません。
【被相続人に関する書類】
【相続人に関する書類】
【作成書類】
必要に応じて追加書類を要求されることがあります。念のため、法務局での確認をおすすめします。
登記申請書を作成します。
専門の用紙があるわけではないため、自分で作成が必要です。ただし、法務局の公式サイトには様式や記載例が載っていますので、参考にできます。
手書きでも、パソコンを使って作っても構いません。以下が記載内容です。
必要記載事項は以上ですが、複数の不動産がある場合など、それぞれの不動産に合わせて記載を調節しましょう。
相続する不動産が所在する地域管轄の法務局を確認して直接訪問し、登記申請書と一緒に必要な書類一式を提出します。
申請には登録免許税の支払いが必要です。申請前に収入印紙で納付し、登記申請書に貼り付けて提出してください。
収入印紙は郵便局や法務局内で購入できます。
審査には通常1週間から10日程度かかります。審査が無事に終了すると、登記識別情報通知や登記完了証が発行されます。
重要な書類であるうえに、再発行不可です。手元に届いたら大切に保管しましょう。
遺産で相続した不動産の名義変更（相続登記）にかかる時間や費用をみていきましょう。
相続登記で最も時間がかかるのは、戸籍謄本の収集です。被相続人が何度か本籍地を移転している場合は、それらすべてを追跡する必要があるためです。
また、相続人が多かった場合には、遺産分割協議にも時間がかかるでしょう。
そのため人によって異なりますが、スムーズに手続きが進んだ場合でも1カ月ほどはかかると思っておいてください。
不動産の名義変更には、以下の費用が必要です。
さらに、専門家へ依頼する場合にはその依頼費用もかかります。
必要書類の取得にかかる費用は、手続きする役所や証明書の枚数によって異なりますが、多くの場合、1万円を見ておけば大丈夫でしょう。コンビニの交付サービスなどを上手に利用してください。
そして、登録免許税は前述したように収入印紙で支払いますが、これは不動産の固定資産税評価額に基づいて計算されるもので、相続不動産の評価額に対して0.4％の税率です。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円であった場合、その0.4％として、税額は4万円になります。
司法書士など専門家に依頼する費用は、事務所によって、また相続人の人数や不動産の数によっても変わってきます。
相場は10万円前後ですが、依頼前には見積書を取ることをおすすめします。
家など不動産を相続した場合、指定の期日内に名義変更しなければなりません。
必要な書類を整える他にもやらなければならないことが多く、相続登記は手間がかかる作業です。しかしながら、放置すれば過料が科されるリスクの他にも、相続人が増えて権利関係が複雑になったり、法定相続分の差押えられたりするリスクが発生してしまいます。
できるだけ早く手続きを開始し、慎重に進めていきましょう。
不安がある場合には、円満かつスムーズに進めるためにも、専門家への相談をご検討ください。
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