不動産を相続したら必ずしなければならないのが、登記の名義変更です。土地や建物などの所有者を明確にするために行うもので、2024年4月1日以降は義務化されました。
この記事では、相続登記（登記の名義変更）において必要な書類は何があるか、ケース別に解説します。これから相続登記をしようという方は、スムーズに書類を集めるための参考にしてください。
相続には以下3つのパターンがあります。
遺産がどのような方法で分けられたかによって必要な書類は少しずつ異なるため、ケースごとに解説します。
被相続人（亡くなった方）が遺言書を残しておらず、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を行います。遺産分割協議は「誰がどの財産を取得するか」を決める話し合いのことで、相続人全員の合意のもと、不動産の取得者を決めます。
取得者が決まった後に行う相続登記では、以下の書類が必要です。
| 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|
| 相続登記申請書 | 申請人が作成 |
| 登記事項証明書 | 最寄りの法務局 |
| 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本 | 取得者の最寄りの市区町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 住所地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 取得者の最寄りの市区町村役場 |
| 不動産新所有者の住民票 | 住所地の市区町村役場 |
| 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所） |
| 遺産分割協議書 | 相続人や専門家が作成 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 住所地の市区町村役場 |
| 相続関係説明図（※） | 申請人が作成 |
| 収入印紙・登録免許税印紙納付台紙 | 法務局 |
※相続関係説明図は、被相続人と法定相続人の関係を表した家系図のようなもので、必ず添付しなければならないわけではありません。
遺産分割協議書について、内容や作成のポイントなどは以下の記事で詳しく解説しています。
被相続人の遺言書がなく、遺産分割協議もしなかった場合（または遺産分割協議で話がまとまらなかった場合）には、民法で定められている法定相続分で相続登記の申請ができます。
法定相続で不動産を取得した場合の登記に必要なのは以下の書類です。
| 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|
| 相続登記申請書 | 申請人が作成 |
| 登記事項証明書 | 最寄りの法務局 |
| 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本 | 取得者の最寄りの市区町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 住所地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 取得者の最寄りの市区町村役場 |
| 不動産新所有者の住民票 | 住所地の市区町村役場 |
| 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所） |
| 相続関係説明図（※） | 申請人が作成 |
| 収入印紙・登録免許税印紙納付台紙 | 法務局 |
※相続関係説明図は被相続人と法定相続人の関係を表した家系図のようなもので、必ず添付しなければならないわけではありません。
遺産分割協議書の提出は不要ですが、相続トラブルを防ぐために遺産分割協議書の作成をおすすめします。
なお、遺産相続の割合や法定相続分については、以下の記事で詳しく解説しています。
被相続人の遺言書がある場合は、基本的にその内容の通りに相続し、相続登記を申請することになります。
遺言書がある場合の相続登記に必要な書類は以下の通りです。
| 必要書類 | 取得場所 |
|---|---|
| 相続登記申請書 | 申請人が作成 |
| 登記事項証明書 | 最寄りの法務局 |
| 被相続人の戸籍謄本 | 取得者の最寄りの市区町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 住所地の市区町村役場 |
| 相続人（不動産新所有者）の戸籍謄本 | 取得者の最寄りの市区町村役場 |
| 相続人（不動産新所有者）の住民票 | 住所地の市区町村役場 |
| 遺言書 | 自宅もしくは公証役場 |
| 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所） |
| 相続関係説明図（※） | 申請人が作成 |
| 収入印紙・登録免許税印紙納付台紙 | 法務局 |
※相続関係説明図は、被相続人と法定相続人の関係を表した家系図のようなもので、必ず添付しなければならないわけではありません。
遺言書がある場合は、遺言者が亡くなった事実を証明すれば足りるため、出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集める必要はありません。また、不動産を取得する相続人だけの戸籍謄本があればよく、他の相続人の戸籍謄本は不要です。
なお、遺言書の種類によっては検認手続きが必要です。遺言書の種類や作成方法などについては以下の記事で詳しく解説しています。
相続放棄や限定承認、数次相続など、通常とは異なる状況になったときは、追加で書類が必要になります。書類収集の難易度も上がるため、要点をしっかりと押さえたうえで専門家への相談も検討しましょう。
家庭裁判所の「相続放棄申述受理通知書」や「相続放棄・限定承認の申述の有無についての照会に対する家庭裁判所からの回答書」などが必要です。
被相続人の相続登記が完了する前に相続人が亡くなり、世代をまたいだ相続になるのが数次相続です。亡くなった相続人に関する戸籍や住民票なども揃える必要があります。
相続人が海外に住んでいる場合には、在留する大使館で在留証明書や署名証明書など、公的認証を受けた書類の取得が必要です。
では、相続登記をする際のポイントについてみていきましょう。
2024年4月1日以降、遺産相続による不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。原則として、3年以内に登記の名義変更を完了させなくてはなりません。
これは、所有者が不明の土地や建物が全国に多くある問題が背景となり改正されたもので、不動産の所有者をはっきりとさせるために行います。
3年以内という期限を過ぎた場合は10万円以下の過料が科される場合があるため、不動産を相続したらなるべく早く登記変更をしましょう。
不動産登記の義務化について、具体的な内容や理由などは以下の記事で詳しく解説しています。
相続登記に必要な書類、たとえば戸籍謄本や印鑑証明書などには基本的に有効期限はありません。ただし、記載した書類の劣化状態、相続人の状況の変化などによっては古い書類を提出すると手続きがスムーズに進まなくなることがあります。そのため、できるだけ新しい書類を用意しておくことをおすすめします。
また、固定資産評価証明書は毎年変化するため、最新の年度のものを準備しましょう。
相続登記の義務化で、3年以内に手続きを完了させるという期限ができました。自分でやる方も専門家に依頼する方も、まずは必要書類がどのようなものかをチェックしておきましょう。
特に戸籍類の数が多くなったり、相続放棄をしたり、外国籍の相続人などがいたりする場合には、想像以上に時間がかかることも考えられます。相続登記をスムーズに行うため、専門家への依頼も検討してみましょう。
南司法行政測量事務所では、司法書士・行政書士・土地家屋調査士が創業50余年のノウハウを駆使し、お客様のサポートをいたします。不動産登記について個別の法律相談も随時実施しておりますので、お気軽にご相談ください。
なお、相続・遺言に関する具体的なサポート内容については、南司法行政測量事務所の「相続・遺言業務のご案内ページ」までどうぞ。
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