不動産の購入を検討している方にとって、住宅ローンは切っても切れない関係にあります。多くの方が住宅購入の際にこのローンを利用しますが、そのとき必ず出てくるのが「抵当権（ていとうけん）」という言葉です。
なんとなく聞いたことはあるけれど、その意味や役割を詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。この権利を理解しておかないと、万が一のときに思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
この記事では、抵当権とは何か、その法的な性質やメリットやデメリットなどを、初心者の方へ向けて分かりやすく解説します。
抵当権とは、住宅ローンを貸し出す金融機関が、購入する不動産に設定する権利を指します。簡単に言うと「借金の代わりに土地や建物などの不動産を担保にする」ということです。
もし借り主が何等かの理由で住宅ローンの返済を滞納した場合、金融機関は抵当権を行使して、その不動産を競売にかけます。そして、競売で得られた売却代金から、貸し付けたお金を優先的に回収する仕組みです。
抵当権は金融機関にとって「もしもの時のための保険」のようなもの。借り主が返済できなくなったときに、金融機関が損をしないようにするための重要な担保であり、この権利があるからこそ、数千万円という高額な住宅ローンが安心して貸し出されるのです。
抵当権と似た言葉に「根抵当権（ねていとうけん）」があります。どちらも不動産を担保にする点では同じですが、その仕組みには大きな違いがあります。
| 抵当権 | 根抵当権 | |
| 担保 | 特定の債権（例：住宅ローン） | 継続的な不特定な債権（例：企業の借り入れ） |
| 特徴 | 返済が進むと債務額が減る | 極度額内で借り入れと返済を繰り返せる |
| 抹消 | 債務を完済すると消滅 | 元本を確定させないと消滅しない |
抵当権が「特定の借金のため」に設定されるのに対し、根抵当権は「将来の借り入れも含めて」設定されます。
「質権（しちけん）」も担保物権の一種ですが、抵当権とは決定的な違いがあります。
| 抵当権 | 質権 | |
| 担保物 | 主に不動産 | 主に動産（宝石、ブランド品など） |
| 利用形態 | 所有者が使い続けられる | 債権者が占有する（債務者は使えない） |
| 主な例 | 住宅ローン | 質屋の利用 |
抵当権は、借り主が住居として不動産を利用し続けられるため、生活に支障をきたしません。一方、質権では、借り主は担保物を手放すことになります。不動産のような動かせないものに抵当権、宝石や時計、有価証券といった動産に質権を設定するのが一般的です。
抵当権は以下4つの法的な性質を持ちます。
「付従性」とは、抵当権は主たる債権（借金）に付随している、という性質です。借り主が住宅ローンを完済すれば、たとえ抵当権の登記が残っていても、その抵当権は自動的に消滅します。借金がなくなればその担保である抵当権も不要になる、という当然の理屈です。
「随伴性」とは、債権が他人に譲渡されると、抵当権もそれに付随して移転する性質です。たとえば、住宅ローンの返済中に途中で金融機関AからBに借り換えをした場合、債権を担保する抵当権も自動的に金融機関Bに移ります。借り主は、特に手続きをする必要はありません。
「不可分性」とは、債務の一部が弁済されても、抵当権は債務全体に及ぶという性質です。住宅ローンの返済が半分まで進んでも、抵当権の効力は半分になるわけではなく、借金がすべて完済されるまで、不動産全体に及びます。たとえば、建物を一部だけ売却して返済に充てる、といったことはできません。
「物上代位性」とは、担保物（不動産）が売却や滅失などで形を変えた際、その代わりの財産（代償物）に対しても抵当権の効力が及ぶ性質です。たとえば、抵当権が設定された建物が火災で焼失した場合、その建物はなくなりますが、火災保険金という形で代償物が生まれます。金融機関は火災保険金に対して抵当権を行使し、優先的に弁済を受けられます。
抵当権を設定するメリットには、以下の3つがあります。
最も大きなメリットは住宅ローンが組めることです。金融機関は抵当権を設定することで、万が一の貸し倒れリスクに備えられるようになります。その結果、購入希望者は数千万円という高額の住宅ローンを借りられるのです。
通常、お金を借りる際の金利は、金融機関のリスクに比例して高くなります。抵当権という確実な担保があることで金融機関のリスクは大幅に軽減されるため、無担保ローン（担保や保証人が不要なローン）に比べ、はるかに低い金利で借り入れが可能です。
無担保ローンは少額の借り入れが一般的で、限度額もそれほど高くありません。一方、抵当権を設定する住宅ローンは、担保となる不動産の評価額に応じて、数百万円から数千万円といった高額な借り入れが可能です。
一方で、抵当権の設定には以下のようなデメリットもあります。
抵当権を設定するには、登記手続きが必要です。この登記手続きには、登録免許税（国に納める税金）や司法書士への報酬といった費用が発生します。住宅ローンの場合は税金の軽減が受けられるケースもありますが、合計すると数十万円の費用が必要となるため、負担には違いありません。
以下の記事で登記にかかる費用について、詳しく解説しています。
リストラや転職による給料の減少など、さまざまな理由で住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を行使して担保不動産を差し押さえる可能性があります。競売にかけられて発生した代金はローンの残債に充てられ、最悪の場合には借金と住まいの消失が同時に起こります。
住宅ローンを完済した後、抵当権は自動的に消滅しますが、登記簿上は抹消されないまま残ります。不動産を売却する際など後々のトラブルを避けるために、この抵当権の抹消登記は必ず行いましょう。手間と時間がかかりますが、登記の抹消は自力でも可能です。
抵当権の設定登記や住宅ローン完済後の抵当権の抹消登記は、自分ですることも可能です。しかし、複雑な書類の準備や法務局での手続きが必要となるため、時間や手間がかかります。特に、書類に不備があると何度も法務局に足を運ぶことになり、慣れていない方には大きな負担となるでしょう。また、登記を怠ると後々大きなトラブルに発展する可能性もあります。
このような手続きは、専門家である司法書士に依頼することをぜひご検討ください。複雑な手続きから解放され、確実に登記を完了できます。
富山県にお住まいの方で、抵当権の設定や抹消に関してご不明な点がある場合は、南司法行政測量事務所にご相談ください。専門家がお客様の状況に合わせた最適なサポートを提供し、安心して手続きを進められるようお手伝いします。些細な疑問でも、ぜひお気軽にお問い合わせください。
不動産登記に関する具体的なサポート内容については、南司法行政測量事務所の「不動産登記業務のご案内ページ」までどうぞ。
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