不動産を相続した際には、相続登記と呼ばれる手続きをしなくてはなりません。これは不動産の名義変更で、持ち主が変わったことを法的に確定する手続きです。2024年の4月1日より義務化されました。
この不動産登記を「専門家に任せるのではなく、自分でしたい」と考える方のために、この記事では相続した不動産の登記を自分でやる方法や流れ、自分で手続きをするに際して注意しておきたいことなどを解説します。
自分でしやすいケースや困難なケースについても説明しますので、ぜひ参考にしてください。
なお、不動産登記とは何か、そして不動産登記の義務化やその理由などについては、以下2つの記事で解説しています。
以下は、相続登記の流れです。ひとつひとつのやり方をみていきましょう。
スタートは、相続登記のための必要書類を集めることからです。
必要書類は相続のパターンによって少しずつ異なりますので、ここでは代表的な書類を紹介します。
【被相続人（亡くなった人）の書類】
【相続人の書類】
【不動産の書類】
【その他の書類】
相続のケースごとの相続登記で必要な書類や、その取得場所などは以下の記事で解説しています。詳しくはこちらをご覧ください。
登記は管轄の法務局で行いますが、口頭では受付されません。必ず登記申請書を作成しましょう。
申請書は法務局のホームページから雛型をダウンロードできます。
▶法務局のホームページ：「不動産登記の申請様式について」
申請書に記載する主な項目は以下の通りです。
準備した書類と申請書を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
提出方法は、窓口での直接提出・郵送での提出・オンライン登記申請の3つです。
登録免許税は収入印紙を貼るという形で納付します。事前に郵便局や法務局内で購入しておきましょう。
登録免許税＝固定資産評価額×0.4%
なお、固定資産評価額とは「課税明細書」もしくは「固定資産税評価証明書」に記載されている評価額を指します。評価額は1,000円未満を切り捨て、計算して出した登録免許税は100円未満を切り捨てましょう。
【例】
相続した土地の評価額が12,568,436円の場合、1,000円未満を切り捨てるため、12,568,000円×0.4%＝50,272円 100円未満は切り捨てのため、登録免許税は50,200円
法務局での審査が終了すると、相続登記は完了となります。完了通知書が届きますので、登記事項証明書を取得して間違いないかを確認しておきましょう。
なお、審査にかかる時間は法務局によって異なりますが、一般的には10〜14日ほどかかります。不備があれば法務局から連絡がありますので、早めに対応するようにしてください。
簡単な修正で済まない場合には申請書の取り下げを求められるため、最初から相続登記のやり直しになります。
相続した不動産の登記をご自身でする方は、多くいらっしゃいます。しかしながら、しやすいケースと難しいケースがあるため、「誰でも簡単に自分で対応できる」わけではありません。
どんなケースが自分で相続登記をしやすいのか、また、難しいのかを説明します。
たとえば相続人が自分ひとりの場合や配偶者と子どもだけといったシンプルなケースが該当します。対象不動産がひとつだけである場合も当てはまるでしょう。
一方で、以下のケースでは難しいかもしれません。
数次相続とは、最初の相続が終わる前に相続人が亡くなってしまい、次の相続が発生してしまうことを指します。たとえば自分からみて父方の祖父が亡くなったため、相続人として自分の父が手続きをする予定でしたが、手続きが完了しない内にその父が亡くなってしまい、自分が相続人となったような場合です。
また、音信不通の相続人がいたり未成年の相続人がいたりする場合にも調査が増えたり通常とは別の手続きが必要となったりするため、専門家へ依頼する方がスムーズかつ安心です。
自分でできるかどうかの判断基準には「時間や労力に余裕があるかどうか」もあります。
相続登記では、相続人全員の戸籍が必要であるなど、必要書類を集めることに時間がかかります。また、法務局は平日の日中しか開いていないため、平日働いている方は仕事を休んで出向かなくてはなりません。
中には相続登記の準備開始から完了まで数カ月かかってしまうこともあるため、時間的余裕がない場合には専門家に対応を依頼する方がスムーズです。
以下は、相続登記を自分で行った方が実際に法務局で指摘されやすい、よくある間違い・ミスです。
登録免許税の金額ミスは、相続登記申請が却下される代表的な理由のひとつです。
前述したように、100円未満は切り捨てになっていますが、その端数処理を忘れる方が多くいらっしゃいます。そして計算後の金額が1,000円未満の場合には、登録免許税は1,000円必要になるという「最低税額の適用」を見落としてしまうケースも多発しています。
必要書類の不足も多いミスです。
相続人が多い場合や、被相続人が何度も結婚と離婚を繰り返していた場合、本籍地を何度も変えていた場合などは、戸籍謄本の取得漏れが発生しやすくなります。
被相続人が登記をしてから亡くなるまでの間に引っ越しをしていて、登記簿と死亡時の住所が異なっていることもよくあります。このような場合は登記簿上の住所から死亡時の住所へのつながりを証明できる書類を添付しなければなりません。
住民票の除票に登記簿上の住所が前住所として記載されているかを確認しましょう。書かれていない場合は、戸籍の附票を取得してください。
相続した不動産の登記は、必要書類をそろえ手順を理解すれば、自分で行うことも可能です。実際に、ご自身で相続登記を完了させている方も少なくありません。
ただし、相続人が多い場合や数次相続が発生している場合など、ケースによっては想定以上に手間や時間がかかることもあります。途中で法務局から補正を求められ、対応に迷ってしまうこともあるでしょう。
南司法行政測量事務所では、相続登記をはじめとした不動産に関する手続きを多数取り扱っており、状況に応じた現実的なアドバイスをしています。自分で進めるか、専門家に任せるか迷った段階での相談も可能です。
不動産登記に関する具体的なサポート内容については、南司法行政測量事務所の「不動産登記業務のご案内ページ」をご確認ください。
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